文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 楊宏彬

(資料圖片僅供參考)

當(dāng)人口和土地紅利逐漸褪去，加上各種調(diào)控政策的出臺(tái)，房企曾經(jīng)的“規(guī)模論”也不再適用，現(xiàn)階段如何維持有質(zhì)量的增長(zhǎng)，成為了房企們共同思考的問(wèn)題。

過(guò)往數(shù)據(jù)顯示，兩年能保持業(yè)績(jī)穩(wěn)定甚至有所突破房企，都將目光瞄向了管理紅利，而伴隨著調(diào)控的不斷深入和市場(chǎng)的波動(dòng)，管理所帶來(lái)的效益愈發(fā)凸顯。

早在2021年，華潤(rùn)置地管理層就已公開(kāi)表示，要在管理變革、組織變革和激勵(lì)變革三方面作出改革，助力華潤(rùn)置地達(dá)成十四五重要目標(biāo)。而經(jīng)過(guò)一年多的實(shí)踐，管理的紅利已經(jīng)展現(xiàn)在了華潤(rùn)置地的財(cái)報(bào)之中。

3月29日，華潤(rùn)置地舉行2022年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，董事會(huì)主席李欣、首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埓鬄?、首席?zhàn)略官謝驥、首席財(cái)務(wù)官郭世清等出席會(huì)議，與外界分享公司期內(nèi)業(yè)績(jī)。

2022年全年，面對(duì)市場(chǎng)沖擊，華潤(rùn)置地業(yè)績(jī)維持穩(wěn)定。期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2070.6億元，毛利542.9億元，毛利率26.2%，處于行業(yè)高位；扣除投資物業(yè)重估增值后的核心股東應(yīng)占溢利270億元，同比增長(zhǎng)1.5%。

華潤(rùn)置地這一份穩(wěn)定的業(yè)績(jī)不僅是得益于其 “3+1”一體化發(fā)展模式，更是其“降本、提質(zhì)、增效”管理主題下的成果。

董事會(huì)李欣表示，2022年是華潤(rùn)置地綜合實(shí)力的自證之年，面對(duì)行業(yè)深刻調(diào)整以及市場(chǎng)觸底，華潤(rùn)置地大力推動(dòng)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)精細(xì)化，持續(xù)加強(qiáng)科技創(chuàng)新，深入開(kāi)展組織變革，取得了逆勢(shì)增長(zhǎng)，跑贏大勢(shì)的發(fā)展。

同時(shí)，2022年是華潤(rùn)置地在資本市場(chǎng)取得突破之年，華潤(rùn)置地位于內(nèi)房股市值第一，華潤(rùn)萬(wàn)象生活位于物管板塊市值第一，實(shí)現(xiàn)了在資本市場(chǎng)市值雙第一的格局。

“3+1”業(yè)務(wù)模式凸顯韌性

華潤(rùn)置地經(jīng)歷行業(yè)多輪周期，深知多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展的重要性。其構(gòu)建了“3+1”一體化發(fā)展的業(yè)務(wù)模式，即開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)三大主營(yíng)業(yè)務(wù)相互促進(jìn)，同時(shí)與生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)有機(jī)聯(lián)動(dòng)。

地產(chǎn)銷(xiāo)售方面，華潤(rùn)置地的向前步伐一直非常穩(wěn)健，其近年的銷(xiāo)售情況可以證明這一點(diǎn)。2019年-2021年，華潤(rùn)置地分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額2430億元、2850.3億元、3158億元，在百?gòu)?qiáng)房企中的排名的也不斷提升，2019年排名第10位，后兩年各分別提升一個(gè)位次。

2022年，華潤(rùn)置地銷(xiāo)售額達(dá)到3013.3億元，雖較2021年同期略微下降，但在百?gòu)?qiáng)房企中的排名由2021年的第8名躍居至第4名，首次沖進(jìn)前五。不僅抵御了周期，也跑贏了大市。

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是華潤(rùn)置地的主航道業(yè)務(wù)之一，也是集團(tuán)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī)。展望未來(lái)，華潤(rùn)置地要深度聚焦提升地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周轉(zhuǎn)效率和管理效率，實(shí)現(xiàn)綜合回報(bào)的提升。

此外，華潤(rùn)置地的多元化業(yè)務(wù)亦有所突破。期內(nèi)購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額137.6億元，出租率高達(dá)率96.2%，處于領(lǐng)先地位；寫(xiě)字樓實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額18.7億元，出租率為79.2%，與2021年持平。若剔除減租影響，二者分別實(shí)現(xiàn)同比13%及10.1%的增長(zhǎng)。

截止2022年末，華潤(rùn)置地在營(yíng)購(gòu)物中心面積798萬(wàn)平方米，同比增加19.3%；在營(yíng)寫(xiě)字樓面積126萬(wàn)平方米，二者重估后資產(chǎn)賬面總值分別為1,873.2億元及326.1億元，占比集團(tuán)總資產(chǎn)的17.3%及3.0%。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活作為華潤(rùn)置地旗下的輕資產(chǎn)平臺(tái)，去年的表現(xiàn)更是可圈可點(diǎn)。全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額120.16億元，同比增加35.4%，凈利潤(rùn)22.06億元，同比增長(zhǎng)27.9%。公司期末的物業(yè)管理業(yè)務(wù)合約面積達(dá)3.49億平方米，同比增長(zhǎng)78.0%，覆蓋全國(guó)178個(gè)城市。

華潤(rùn)置地的生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)主要包括建筑施工、代建代運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等，期內(nèi)合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收182.7億元，其中，建筑施工營(yíng)業(yè)額163.9億元（含集團(tuán)內(nèi)業(yè)務(wù)），代建代運(yùn)營(yíng)營(yíng)業(yè)額10.4億元，長(zhǎng)租營(yíng)業(yè)額3.9億元。

據(jù)了解，2022年華潤(rùn)置地長(zhǎng)租業(yè)務(wù)已進(jìn)駐15座城市，在管56個(gè)項(xiàng)目5.6萬(wàn)間房，成功發(fā)行國(guó)內(nèi)首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房公募REIT（508077.SH），實(shí)現(xiàn)了投融管退閉環(huán)。

經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)及輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)則被華潤(rùn)置地分別定義為業(yè)績(jī)的穩(wěn)定器和增長(zhǎng)器，其表示未來(lái)要發(fā)力優(yōu)質(zhì)資源的獲取以及聚焦提升業(yè)務(wù)自身有質(zhì)量的規(guī)模增長(zhǎng)。

關(guān)于生態(tài)圈業(yè)務(wù)，華潤(rùn)置地管理層則表示，業(yè)務(wù)要做到進(jìn)退有序，該進(jìn)的業(yè)務(wù)全力推動(dòng)，該退的業(yè)務(wù)要做有序退出，這是中長(zhǎng)期發(fā)展的發(fā)展路徑。

管理層介紹，華潤(rùn)置地“3+1”一體化發(fā)展是具備華潤(rùn)特色的業(yè)務(wù)模式，已經(jīng)走了20多年，到今天日漸成熟。獨(dú)特穩(wěn)健、相關(guān)多元多賽道的生意模式是集團(tuán)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的核心優(yōu)勢(shì)和根本保障。

精益管理成效顯著，精準(zhǔn)投資

李欣表示，“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的傳統(tǒng)模式已經(jīng)不可持續(xù)，通過(guò)管理效率的提升和改善，推動(dòng)行業(yè)向更健康的新模式轉(zhuǎn)換已成為行業(yè)共識(shí)。

2022年，華潤(rùn)置地以“降本、提質(zhì)、增效”為年度管理主題，貫徹落實(shí)“做優(yōu)存量、做實(shí)增量”“減少內(nèi)卷、杜絕浪費(fèi)”“刀刃向內(nèi)、刮骨療毒、堅(jiān)決整治管理‘寬松軟’”和“兩費(fèi)精益化管理”為管理抓手，推動(dòng)管理提升和業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)，取得了成效。

供銷(xiāo)管理方面，華潤(rùn)置地在營(yíng)銷(xiāo)端堅(jiān)持“一城一策”，同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)的情況，多品做好價(jià)格管理，實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)。展望未來(lái)，華潤(rùn)置地堅(jiān)持分類(lèi)分冊(cè)的精細(xì)化的架構(gòu)管理，將產(chǎn)品劃分為三類(lèi)就是暢銷(xiāo)、自銷(xiāo)和滯銷(xiāo)的資源，針對(duì)不同類(lèi)別的資源制定不同的價(jià)格策略，確保優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目充分實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。

組織架構(gòu)方面，2022年，華潤(rùn)置地通過(guò)管理架構(gòu)變革，推動(dòng)城市公司集約整合，落實(shí)“兩級(jí)半”管理架構(gòu)，提升城市公司全價(jià)值鏈組織能力和管理效能。

事實(shí)上，早在2021年華潤(rùn)置地就已強(qiáng)調(diào)“總部做專(zhuān)、大區(qū)做精、城市做實(shí)”的理念，并成立了組織變革領(lǐng)導(dǎo)小組、總部工作小組，要求各大區(qū)應(yīng)成立組織變革實(shí)施工作小組。當(dāng)年，華潤(rùn)置地將總部職能部門(mén)和大區(qū)職能部進(jìn)行了精簡(jiǎn)，最終將總部調(diào)整為16個(gè)部門(mén)，大區(qū)精簡(jiǎn)為9個(gè)部門(mén)，城市公司精簡(jiǎn)為11個(gè)部門(mén)，推動(dòng)管理扁平化和組織授權(quán)。

2022年4月，華潤(rùn)置地繼續(xù)優(yōu)化，將華東大區(qū)內(nèi)原本9大城市公司整合為6大城市公司，進(jìn)一步提升組織效能。年末之時(shí)，華潤(rùn)置地再度開(kāi)啟組織架構(gòu)調(diào)整，包括東北大區(qū)長(zhǎng)春公司與哈爾濱公司合并、福建與廈門(mén)公司合并，以及多個(gè)城市負(fù)責(zé)人換防。

精細(xì)化管理的成效已經(jīng)展現(xiàn)在了年報(bào)中，期內(nèi)華潤(rùn)置地兩費(fèi)均有下降。銷(xiāo)售及市場(chǎng)推廣支出59億元，同比下降3%；一般及行政支出54億元，同比下降8%。

得益于此，華潤(rùn)置地全年的銷(xiāo)售及市場(chǎng)推廣支出占營(yíng)業(yè)額比重為2.8%，同比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，一般及行政支出占營(yíng)業(yè)額比重為2.6%，同比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)營(yíng)管理效率持續(xù)提升。

2023年，華潤(rùn)置地將繼續(xù)提質(zhì)增效為主要的管理體系，同時(shí)加上庫(kù)存去化攻堅(jiān)，還有IORC專(zhuān)項(xiàng)提升為三大關(guān)鍵管理主題，繼續(xù)堅(jiān)決落實(shí)資產(chǎn)管理抓手，全力以赴推動(dòng)全年業(yè)績(jī)的實(shí)現(xiàn)和管理提升。

由于銷(xiāo)售市場(chǎng)的低迷，2022年的土拍是慘淡的，全年各類(lèi)用地出讓金達(dá)41333.36億元，同比下降27.73%。而在這樣的時(shí)期，優(yōu)質(zhì)的房企也在捕捉機(jī)遇。

華潤(rùn)置地堅(jiān)持“調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局”，聚焦高能級(jí)城市的投資節(jié)奏。期內(nèi)，新增項(xiàng)目71個(gè)，一二線城市投資占比92%，并在深圳、南京等地獲取優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。新增土地總計(jì)容建筑面積達(dá)1,095萬(wàn)平方米。

除了土地市場(chǎng)外，化身白衣騎士收并購(gòu)亦是華潤(rùn)置地2022年獲取土地方式。早在2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層就已經(jīng)表示，華潤(rùn)置地會(huì)積極搶抓市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)的收并購(gòu)機(jī)會(huì)，該出手時(shí)就出手。

去年8月底，華潤(rùn)置地以33.2億元收購(gòu)世茂集團(tuán)在北京4個(gè)項(xiàng)目部分股權(quán)，開(kāi)啟了其在房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)上的首秀。12月底，華潤(rùn)置地完成年內(nèi)最大金額并購(gòu)案，124億拿下華夏幸福南方總部多處資產(chǎn)，包括武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目、武漢中北路項(xiàng)目和南京大校場(chǎng)項(xiàng)目。

截止2022年末，華潤(rùn)置地的土地儲(chǔ)備為6,478萬(wàn)平方米。土地儲(chǔ)備布局與結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，可保障公司未來(lái)三年以上的發(fā)展需求。

核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)可以最大可能地規(guī)避行業(yè)的去化疲弱帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。華潤(rùn)置地首席財(cái)務(wù)官郭世清表示，2023年，華潤(rùn)置地總可售貨源5384億元，可售資源城市能級(jí)及產(chǎn)品類(lèi)型結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，其中89%位于市場(chǎng)供求關(guān)系健康的一二線高能級(jí)城市集團(tuán)將加快優(yōu)質(zhì)資源供貨，合理匹配供貨節(jié)奏，支持公司銷(xiāo)售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)。

維持“綠檔”，融資成本低至3.75%

維持財(cái)務(wù)的穩(wěn)健，是華潤(rùn)置地一直以來(lái)的堅(jiān)持，這也是其能保持高質(zhì)量發(fā)展的重要原因之一。

財(cái)報(bào)顯示，2022年，華潤(rùn)置地的綜合借貸額折合2,300億元，期末持有的貨幣資金為975億元，凈有息負(fù)債股東權(quán)益（包括少數(shù)股東權(quán)益）比率為38.8%，處于行業(yè)低位。

同時(shí)，華潤(rùn)置地一年內(nèi)到期的銀行及其他借貸為523億元，一年內(nèi)到期的中期票據(jù)為89億元，二者合計(jì)612億元。華潤(rùn)置地在剔除受限制銀行存款后，仍有貨幣資金955億元，足以覆蓋短期的兩項(xiàng)債務(wù)。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，華潤(rùn)置地一年內(nèi)到期的有息負(fù)債僅占總有息負(fù)債的27%，平均債務(wù)期限由2021年底的5年拉長(zhǎng)至5.4年，債務(wù)結(jié)構(gòu)合理。

截止期末，華潤(rùn)置地三道紅線指標(biāo)繼續(xù)穩(wěn)居“綠檔”。穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)也受到了評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。標(biāo)普、穆迪及惠譽(yù)維持華潤(rùn)置地Baa1/BBB+投資級(jí)信用評(píng)級(jí)及穩(wěn)定展望。

融資方面，2022年華潤(rùn)置地積極拓展融資渠道，降低融資成本。以公司債、中期票據(jù)及資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃等方式，合計(jì)融資人民幣391億元。全年融資成本僅為3.75%，處于行業(yè)最低梯隊(duì)。

資金的充裕及財(cái)務(wù)的穩(wěn)健讓華潤(rùn)置地在日后的投資中有了更多的機(jī)會(huì)。首席戰(zhàn)略官謝驥表示，華潤(rùn)置地始終堅(jiān)持嚴(yán)格的投資紀(jì)律，堅(jiān)持量入為出，堅(jiān)持現(xiàn)金安全為底線，不恐慌也不冒進(jìn)，通過(guò)高頻動(dòng)態(tài)的策略研討控制投資節(jié)奏，把握核心城市項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)。

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